「究竟是购屋好,还是租房划算?」银行不能说的理财秘密

2020-06-11

「究竟是购屋好,还是租房划算?」银行不能说的理财秘密

如此贪婪的银行,过去其实是有良心的。它们曾以「为客户保管金钱,再将钱借给需要资金的公司」为本业。借了钱的公司便购买原料、备齐新机械,最终辗转丰富了我们的生活;银行将设备投资、人才投资所需的资金借贷给企业,对社会有所贡献,是如此经营稳固而健全的事业。

但如今奉行「担保主义」的银行,并没有媲美当年的审查能力。因此,就如同日本的情况,适合企业的融资,就只偏向针对大企业的安全借贷,也总是只对有日本信用保证协会(编按:依据《信用保证协会法》设立的法人,目的为当中小企业接受金融机构融资时保证其债务,以让中小企业更方便操作资金)提出保证的单位进行融资;抑或是仅仅根据大数据分析的机率,选择被判断为能进行融资的消费者放贷。 过去放高利贷的人做的事,如今成了银行的本业 。住宅贷款是把用于「名为住宅的消费」的钱借给客户,因此也属于消费者贷款。

有孩子的年轻夫妇,由于钱赚得少、生活型态不稳定,因此租屋居住较为稳当。若是在过去不动产价格持续上升的时代,毅然决然的买下房子固然好;但 如果像日本那样房价持续下滑,即使买了房子,资产价值也将会不断减少 。就算利率低廉,假使一旦背上高额的房贷,就必须缴付庞大的借款利息给银行,结果几乎确定成为人生失败组。

榨取你的荷包

「究竟是购屋好,还是租房划算?」人们总是围绕着这个话题议论纷纷,但笔者坂下总是对此感到不可思议。

当然,有人会说:「就算付了房租,房子也不是自己的,而且得一直负担这笔钱让房东赚,所以买房绝对比较划算!」笔者可以理解这种心情。的确,或许在没有租屋管理经验、或是不清楚会计和税务的人眼中,看见的情况就是这样。

只是,在人口持续减少的状况下,即使 30 年后付清房贷、能够名正言顺拥有了自己的家,届时住宅地的价格也很难变得比现在更高。

况且,在欧美国家所买卖的住宅中,有 9 成左右都是中古屋,日本则有 8 成以上都是新建住宅。这是因为住宅一旦老朽就没有价值,而会拆掉建新屋,所以就算购买新建住宅,30 年后便只会剩下贬值后的土地价值。

此外, 经营租屋事业的房东,之所以手头能留住钱,是因为他们利用「减价偿却费」而大幅节税 。所谓减价偿却费(注:亦即折旧费),是指房屋价值每年都会下滑,于是便将房租等收益当作没发生(用抵税项目抵消),以藉此让税金变低的一种机制。由于钱未必会从口袋中溜走,所以现金都会留在手头上。

即使是自购住宅,或许也能同样将减价偿却费、修缮费等纳入必要经费,只要能拿到退税,买房就会比租房更好。但遗憾的是,自购住宅时,这类费用都不会被认为是必要经费(注:在日本投资置产所得的租金收入,依日本税法规定须于每年报税期间提交「确定申告」,相当于台湾的所得税申报。「必要经费」便是指出租不动产时的必要支出,包含房屋折旧费、大楼建物管理费、公设水电费、修缮费等,均可作为抵缴税金的费用;而贷款中的本金返还、自家支出、住民税〔地方税〕及所得税等,则不得列入抵税的必要支出经费中)。

就这样, 银行花了数十年,将年轻族群手中仅有的一丁点「劳务所得」,当作名为利息的「非劳务所得」来搜刮 。纵使你耗费了数十年,认为总算缴清贷款、也能拿到退休金,但银行仍旧持续剥削你,至死方休。如今他们还劝说你用退休金,来购买投资信託或基金包管商品,继续榨取你的荷包。

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